Muss ich für den Immobilienverkauf Steuern bezahlen?

02.10.2020

Die Antwort lautet: Ja, vielleicht…

Zusätzlich zu den Nebenkosten, die beim Verkauf einer Immobilie entstehen, also beispielsweise für Grundbuchauszug, Erstellung eines Energieausweises, Makler, kann es unter bestimmten Umständen sein, dass für den Immobilienverkauf Steuern anfallen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Umstände das sind und wie Sie die Steuer eventuell vermeiden können.

Spekulationssteuer

Wird eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, erhebt der Staat die sogenannte Spekulationssteuer.
Die Höhe richtet sich dabei nach dem persönlichen Steuersatz. Versteuert wird selbstverständlich nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern der erzielte Gewinn.

Haben Sie das Haus für 300.000 Euro gekauft, 50.000 für Reparaturen und Verkaufskosten aufgewandt und dann einen Verkaufspreis von 400.000 Euro erzielt, ergibt das einen Gewinn von 50.000 Euro, der im Rahmen der Einkommensteuererklärung versteuert werden muss.

Steuerfreiheit bei Eigennutzung

Was wäre eine Deutsche Steuerregel ohne Ausnahme?

Diese gilt hier für die Eigennutzung der verkauften immobilie:
Wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit, auch wenn Sie das Haus oder die Wohnung noch keine zehn Jahre besessen haben

Übrigens: Damit diese Regelung greift, muss es sich nicht zwingend um den Hauptwohnsitz handeln. Auch bei einer überwiegend selbst genutzten Ferienwohnung geht der Staat von einer Eigennutzung aus.

Immobilienverkauf Steuern

Die “Drei-Objekt-Grenze”

Nicht nur die Spekulationsfrist ist in steuerlicher Hinsicht zu beachten.

Wer innerhalb von 5 Jahren mindestens drei Immobilien (oder Grundstücke) verkauft, wird automatisch als gewerblicher Immobilienhändler eigestuft.

Beim Hausverkauf ist die Spekulationsfrist nicht das einzige, was Sie aus steuerlicher Hinsicht beachten müssen. Denn schneller als Sie denken, sind Sie rechtlich gesehen ein Immobilienhändler und müssen ein Gewerbe anmelden!

Entscheidend ist hierbei die sogenannte “Drei-Objekt-Grenze”: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke verkaufen, wird das als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft.
In diesem Fall müssen Sie also nicht nur den Gewinn aus den Verkäufen versteuern, sondern auch ein Gewerbe anmelden und die damit verbundenen Steuern und Abgaben entrichten.
Dies gilt bspw. auch, wenn Sie ein größeres Stück Bauland in drei Grundstücke teilen und veräußern.

Sonderfall Erben und Schenken

Rechtlich gesehen ist Erben nicht dasselbe wie Erwerben.
Ausschlag gebend für die Spekulationssteuer ist in diesem Fall, ob der/die Vererbende die Immobilie bereits 10 Jahre besessen oder wie oben beschrieben selbst genutzt hat. Dann fällt auch hier keine Spekulationssteuer an, wenn das Haus oder die Wohnung kurz nach dem Erbfall weiterverkauft wird.

In der Regel gilt die “Drei Objekte Grenze” auch nicht für geerbte Immobilien und Grundstücke.

Geschenkte Objekte werden hier identisch wie geerbte behandelt.

Man könnte also sagen, die verknüpfte Spekulationsfrist wird mit vererbt oder verschenkt.

Wichtiger Unterschied beim Grundstücksverkauf

Auch beim Verkauf von Grundstücken gelten die vorgenannten Regeln für die Prüfung der Speulationsfrist und der “Drei Objekte Regel”.

Ein wichtiger Unterschied gilt jedoch: Bei einem Grundstück kann keine Eigennutzung vorliegen. Der Begriff “Nutzung” wird hier als Synonym für “Wohnen” gesehen.
Auf einem als Garten genutzten Grundstück liegt also keine Eigennutzung vor.

Berücksichtigung von Verlusten

Bei aktuell stetig steigenden Immobilienpreisen ist der Verlust bei Verkauf zwar eher die Ausnahme.
Dennoch gilt: macht man beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist Verlust, fällt natürlich keine Spekulationssteuer an.

Der Verlust kann steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings schreibt das Gesetz hier vor, dass im gleichen Kalenderjahr Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien oder Grundstücken erzielt wurden, mit denen verrechnet werden kann.

Ein wichtiger Hinweis zum Schluss:

Alle Informationen in unseren Beiträgen sind umfassend recherchiert und sorgfältig ausgewählt.
Dennoch lassen sich Fehler nicht immer vollständig vermeiden.

Wir sind darauf spezialisiert, Sie bei allen Themen rund um den Verkauf und auch Kauf einer Immobilie zu beraten.
Als Immobilienmakler dürfen und möchten wir aber weder Rechts- noch Steuerberatung durchführen.

Bitte kontaktieren Sie in jedem Fall Ihren Rechtsanwalt oder Steuerberater um zu prüfen, ob die vorgenannten Punkte auch in Ihrem persönlichen Fall gelten.

Haben Sie weitere Fragen rund um das Thema Immobilien?
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